La República Dominicana ha dado un paso trascendental hacia la modernización de su marco legal inmobiliario con la aprobación definitiva del Proyecto de Ley de Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios. Esta nueva normativa, que ahora aguarda la promulgación del Poder Ejecutivo, representa un avance significativo en la protección de los derechos tanto de propietarios como de inquilinos, estableciendo reglas claras y justas que reflejan la realidad económica actual del país.
Un Marco Legal Moderno para una Nueva Era
El Senado de la República aprobó la iniciativa en segunda lectura el pasado 5 de agosto de 2025, con una votación de 22 de los 24 senadores presentes, demostrando un amplio consenso político sobre la necesidad de esta reforma (senadores aprueban en segunda lectura). La ley viene a sustituir la obsoleta Ley 4314 de 1955, que durante más de siete décadas había regulado las relaciones de inquilinato en el país, pero que ya no respondía a las dinámicas del mercado inmobiliario moderno (cambio trascendental para el régimen inmobiliario).
Esta transformación normativa refleja la madurez institucional dominicana y su capacidad para adaptarse a los nuevos tiempos. El proyecto, autoría del presidente de la Cámara de Diputados, Alfredo Pacheco Osoria, busca regular específicamente el alquiler de bienes inmuebles destinados a la vivienda, al comercio y las actividades sin fines de lucro.
Protección Integral para los Inquilinos
La nueva ley introduce protecciones robustas que benefician directamente a miles de familias dominicanas que dependen del mercado de alquileres. Entre los avances más significativos se encuentra la limitación de los depósitos de garantía, que no podrán exceder el equivalente a dos mensualidades del precio del alquiler para viviendas. Esta medida elimina prácticas abusivas que anteriormente obligaban a los inquilinos a desembolsar cantidades desproporcionadas como adelantos o depósitos múltiples (regulación depósitos de garantía).
La normativa también prohíbe expresamente la discriminación por razones de nacionalidad, credo, raza o clase social, alineándose con los principios constitucionales de igualdad que caracterizan a la sociedad dominicana. Esta disposición fortalece la cohesión social y garantiza que el acceso a la vivienda digna sea un derecho universal en territorio nacional.
Además, la ley establece mecanismos claros para evitar desalojos arbitrarios, exigiendo siempre una orden judicial y el respeto al debido proceso. Se prohíben las visitas sorpresivas o inspecciones no autorizadas, así como la imposición de obligaciones no pactadas por escrito.
Equilibrio y Responsabilidades Compartidas
La legislación mantiene un enfoque equilibrado al preservar las responsabilidades fundamentales de los inquilinos. Los arrendatarios deberán cumplir puntualmente con el pago del canon mensual, cuidar el inmueble como si fuera propio, respetar las cláusulas contractuales y no subarrendar sin autorización expresa del propietario.
En cuanto a los ajustes de precios, la ley establece que el reajuste del precio de alquiler estará sujeto al acuerdo entre las partes, y en el caso de las viviendas, el monto no debe exceder el 10% del valor de la renta anual. Esta disposición proporciona predictibilidad y estabilidad económica a las familias dominicanas (nuevas reglas para la renta y ajustes).
Justicia Ágil y Especializada
Uno de los aspectos más innovadores de la nueva normativa es la creación de una jurisdicción especializada para casos de desahucio, que deberá emitir fallos en un plazo máximo de 30 a 60 días. Esta medida revolucionaria promete poner fin a los largos y costosos procesos judiciales que durante décadas han afectado tanto a propietarios como a inquilinos.
La implementación de mecanismos de solución de conflictos más eficaces, incluyendo la posibilidad de arbitraje para arrendamientos comerciales y de organizaciones sin fines de lucro, demuestra la voluntad del Estado dominicano de ofrecer herramientas modernas y accesibles para la resolución de disputas (ley convertida para desahucios y arbitrajes).
Formalización y Transparencia del Mercado
La ley introduce la obligatoriedad de registrar los contratos de alquiler en el Ministerio de la Vivienda y Edificaciones (MIVIED), lo que contribuirá significativamente a la formalización del sector inmobiliario (formalización de contratos en MIVIED). Esta medida no solo aumenta la transparencia del mercado, sino que también genera datos valiosos para el diseño de políticas públicas de vivienda más efectivas.
La distribución equitativa de los gastos legales entre ambas partes representa otro avance hacia la justicia contractual, eliminando la carga desproporcionada que anteriormente recaía sobre una sola de las partes.
Protección de la Continuidad Familiar
La normativa contempla situaciones especiales como el fallecimiento del inquilino, estableciendo que la pareja o los hijos podrán continuar con el contrato de alquiler, siempre que garanticen el pago correspondiente. Esta disposición reconoce la importancia de la estabilidad familiar y evita desalojos traumáticos en momentos de duelo.
Excepciones Estratégicas
La ley establece criterios claros sobre su ámbito de aplicación, excluyendo fincas rurales, pensiones y hospedajes, parques o empresas de zonas francas, así como alquileres con fines turísticos o recreativos de duración inferior a noventa días. Estas excepciones reflejan el entendimiento de que diferentes sectores requieren marcos regulatorios específicos (ámbitos y sectores excluidos).
Procedimientos Notariales para Mayor Seguridad
En casos de abandono de inmuebles, la ley establece que estos deben ser comprobados únicamente por un notario público, y requiere autorización de un juez de paz o de primera instancia para que el propietario recupere la posesión. Esta formalización del proceso protege los derechos de ambas partes y reduce la posibilidad de conflictos.
La aprobación de esta ley representa un hito en el desarrollo del marco jurídico dominicano y demuestra la capacidad del Congreso Nacional para responder a las necesidades reales de la ciudadanía. Con esta normativa, la República Dominicana se posiciona como un país que protege tanto la inversión inmobiliaria como el derecho fundamental a la vivienda digna, creando un entorno más favorable para el desarrollo urbano sostenible y el bienestar de las familias dominicanas. Esta modernización legal no solo beneficia el presente, sino que sienta las bases para un futuro inmobiliario más justo, transparente y próspero para todos los dominicanos.
Referencias usadas en Artículo
- senado aprobo en segunda lectura el proyecto de ley de alquileres de bienes inmuebles y desahucios
- diputados convierten ley regulacion alquileres inquilinos dos depositos garantia
- congreso nacional convierte en ley el proyecto de alquileres
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